マンションリノベーションのポイントは？費用相場も解説

いつかマイホームがほしいけど、新築マンションにしようか？中古マンションにしようか？はたまた新築戸建てがいいかな？など人生の一番大きな買い物はすぐには決められませんよね。

近年はマイホームの購入を検討している方で、新築物件を購入するのではなく、「中古マンションを購入し、さらにリノベーションをする」という方が増えています。

今回は中古マンションをリノベーションする際のポイントやメリット・デメリット、費用の相場などを徹底解説します。

さらに中古マンションをリノベーションする際に忘れてはならない防音対策についてもご紹介します。

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マンションをリノベーションするとは？

自然素材の内装材専門メーカー、アトピッコハウスの伊藤です。

そもそも「マンションをリノベーションする」とはどのようなことなのか？リフォームとどう違うのか？と疑問に思う方もいらっしゃると思いますので、まずはリノベーションとリフォームの違いについて解説します。

まずリノベーションとは既存の建物の骨組みを残しつつ、間取りを変更したり、住宅の設備を大きく変更したりする大掛かりな改修工事のことを意味します。そのため、リノベーションは既存の建物に新たな付加価値をつけることを目的としているので、「性能や価値をゼロからプラスにさせる」と言えます。

「フルリノベーション」という言葉も聞いたことがあると思いますが、フルリノベーションはリノベーションの中でも、室内をスケルトンの状態まで解体し、間取りの見直しや水回りも含めた全てを新しいものに交換し、住宅の中身をほほ新築並みに新しくしていきます。

一方、リフォームは建物や設備の古くなったところを新しい状態に戻すことを目的としています。わかりやすく言えば、「古くなったマイナスの部分をゼロに戻す（現状回復させる）」と言えます。

中古マンションをリノベーションするメリットとは？

リノベーションとリフォームの違いがお分かり頂いたところで、中古マンションを購入しリノベーションするメリットは何なのか？なぜ今人気なのか？をご紹介します。

中古マンションをリノベーションするメリット①新築マンションを購入するより費用が抑えられる

中古マンションは新築マンションに比べ、物件の価格が安価になるので、コストの低減が可能です。リノベーション費用を含めても新築物件を購入するよりもコストを抑えることができる場合が多いです。さらにマンションは築年数が経つほど価値が下がっていきますが、リノベーションで新たな機能やニーズに合った間取りにすることで、資産価値を維持できる可能性もあります。

中古マンションをリノベーションするメリット②新築マンションより近隣住人や住居環境を把握できる

新築マンションを購入すると、他の住人もすべて新規の人となります。

そのため、どんな人が隣人になるか分かりません。その点、中古マンションだとある程度マンション内の住人の家族構成（ファミリー向け、住人の年齢層など）や住居環境も分かるので、トラブルも未然に防ぐことができます。

中古マンションをリノベーションするメリット③リノベーションすることで自分好みのお部屋にできる

中古マンションリノベーションは間取りを自由に設計できるので、和室だったところを洋室にしたり、既存の壁を壊しお部屋を広くしたりと、家族構成やライフスタイルに合わせた家づくりが可能です。さらに、ナチュラルやモダンなどお好きなテイストにすることもできるので、自分好みの快適な空間造りができます。

中古マンションをリノベーションするメリット④新築マンションより希望エリアで条件の合う物件を見つけやすい

中古マンションは新築マンションに比べ物件数も多いため、希望するエリアや条件に当てはまる物件に巡り合う確率も多くなります。公共施設が近い、学校や病院が近い、公園が多く子育てしやすい、過去の災害被害の有無、エリア周辺の治安、など事前に希望条件を確認できることがメリットです。

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中古マンションをリノベーションするデメリットとは？

中古マンションをリノベーションするメリットが多数ありますが、一方デメリットもあるので、見落としやすいところをお伝えします。

中古マンションをリノベーションするデメリット①新築マンションより入居時期が遅くなる

中古マンションを購入しリノベーションして入居するには、新築マンションを購入して入居するよりも時間がかかります。リノベーションして入居までの流れは、まず物件の購入⇒設計⇒施工⇒引き渡しの順になり、施工する広さやプランにもよりますが、約半年程度の工期がかかるでしょう。

中古マンションをリノベーションするデメリット②中古マンションの老朽化が進んでいる場合は費用が多く掛かることもある

メリットのところで新築マンションを購入するより費用が抑えられるとお伝えしたのですが、リノベーションしたい中古マンションの老朽化が進んでいた場合は費用が多くかかることがあります。なぜなら、中古マンションの築年数によっては、設備や壁、床などの下地の劣化状態が激しい場合もあり、まずはその補修工事が必要になるからです。そしてその分費用も多く掛かってしまいます。そのため、中古マンションを購入する前にはマンションの築年数や管理状況、共有部分のメンテナンス状況などをしっかり確認することが大切です。

中古マンションをリノベーションするデメリット③リノベーションできる部分に制限がある

中古マンションのリノベーションは、基本的に専有部分のみにしかできません。専有部分というのは、住居者が個人的に所有している場所になり、購入した室内の壁や床、間取り、キッチンやトイレ、浴室などの水回りなどがリノベーション可能です。

一方、リノベーションできない部分は共用部分となり、玄関扉の外側やバルコニー、窓も共用部分になるためリノベーションはできません。

さらにマンションの管理規約によってはリノベーションが不可だったり、自由にできないこともあるので、マンションリノベーションを希望している際は物件探しの時からリノベーション可能物件なのか、またどの部分がリノベーション可能なのかチェックをしておきましょう。

マンションリノベーションする際は【防音対策】がポイント！

ここまで中古マンションをリノベーションするメリット・デメリットを解説しましたが、いざリノベーションをしよう！とする際に忘れてはならない大切なポイントがあります。

それが「防音対策」です。

なぜなら、マンションなどの集合住宅で近隣住人とのトラブルの原因上位に必ず入るのが「ドンドン足音がうるさい」「話し声が気になる」などの騒音問題だからです。そのため、マンションリノベーションをする際には見た目を綺麗にするだけではなく、しっかり防音対策をすることが大切になります。

まず中古マンションの築年数や建物の構造によっては防音性能が低い場合があります。

上下階を隔てているコンクリートスラブが厚いほど防音性能が高く、2000年以降に建てられたマンションだとコンクリートスラブが厚い傾向にあります。

マンションリノベーション【床】の防音対策

マンションの2階以上に住む際は床の防音対策は必須といえます。なぜなら、自宅の床は下階の住人にとっては天井となり、上からの足音などはかなり響き大きなトラブルになりやすいからです。

床の防音対策のリノベーション方法としては、既存のフローリングを一度剥がし、防音性能の高い床材に張り替えたり、床を二重床にすることです。二重床とは、コンクリート床の上に支柱などを立てて、床材との間に空間を出した二重構造の床のことを指します。

しかし、これらの作業は一度既存のフローリングを全て剥がす大掛かりな工事になるため、施工日数や費用も多くかかります。

既存のフローリングを活かして防音対策する場合は、遮音性能の高い防音材を敷くことやコルクマットや厚いカーペットを敷くことが有効です。

「遮音」とは他の部屋や外部へ音を漏らさないようにしたり、入ってこないようにすることです。

しかし、コルクマットやカーペットだとスプーンなどの軽いものを落とした時などは効果がありますが、足音などの重たい音の防音にはあまり効果がありません。そのため、子どもの足音などを防音したい場合は、さらに遮音性能の高い防音マットなどの防音材を使用することが大切です。

床の遮音性能は「L値」で表され、Lのあとに付く数字が小さければ小さいほど遮音性能が高いことを示しています。

日本建築学会ではマンションなどの集合住宅では「遮音等級L40～45」程度が望ましいとされており、さらに各マンションの管理規約で定められている遮音等級以上の対策をしなくてはならないので、床のリノベーションをする際はしっかりチェックをしましょう。

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マンションリノベーション【壁】の防音対策

話し声やオーディオ機器の音も防音対策することが大切です。

壁の防音対策で有効なのが、壁に吸音パネルなどの吸音材を取り付けることです。吸音材とは音を吸収する防音材で、室内の反響音を軽減してくれます。吸音材は小さい穴が開いている多孔質な構造でその中に音が入り摩擦が起こる事で音を軽減します。

注意点として、吸音材だけでは完全に音を吸収することはできません。そのため、音を漏らなさいようにする遮音材などと組み合わせて使用すると効果を発揮します。

マンションリノベーション【窓】の防音対策

基本的に窓はリノベーションの出来ない共有部分とされることが多いため、個人の判断で勝手にリノベーションは出来ません。出来ない工事は、窓の大きさの変更や窓の位置の移動、サッシを撤去することです。

しかし、リノベーションできる工事もあります。それは、二重窓（内窓）の設置や新しいサッシに交換することなどです。二重窓にすることで、お部屋の中の音漏れや外部からの音が入ってこないようにしたり、断熱性も高めることができるのでおすすめです。

その際、防音に適した窓ガラスや内窓を選ぶとよいでしょう。高い遮音性能を持つ真空ガラスや、音の振動を吸収する防音ガラスは防音効果も高いです。

また、すぐ出来て費用も抑えたい場合の防音対策としては、厚手の遮音カーテンを取り付ける事でも外からの音を遮断し、外への音漏れ防止になります。

中古マンションの防音性能が高い建物の見分け方やポイント

マンションの防音対策について解説しましたが、中古マンションを購入する前に知ってほしい、防音性能の高いマンションの見分け方をご紹介します。

防音性の高い中古マンションポイント①鉄筋コンクリート造のマンション

鉄筋コンクリート造のマンションは、鉄の骨組みの中にコンクリートを流しこんでいるため壁の密度が高く、木造や軽量鉄骨より音を通しにくく防音性が高いです。希望する物件がある際は、「鉄筋コンクリート造」だったり、「RC造」と書かれているかとチェックするとよいでしょう。

防音性の高い中古マンションポイント②床のコンクリートスラブの厚さが18cm以上ある

床のコンクリートスラブの厚さの標準は15cm～20cmとなるのですが、18cm以上あるマンションは足音などが響きにくいので防音性が高いといえます。また二重床のマンションは床から下の階の天井に音が伝わりにくい構造のため、防音性があるといえます。

防音性の高い中古マンションポイント③壁の厚みが15㎝～18㎝以上ある

マンションの壁の厚みもとても重要で、15㎝～18㎝以上あるマンションは話声やテレビ音などは気にならないほどの防音性があります。内見時にドアを閉めた時に廊下や外部からの話声がどのくらい聞こえるのかをチェックしてみるとよいでしょう。

防音性の高い中古マンションポイント④楽器演奏やペットOKなのか？NGなのか？

マンションの規約で楽器演奏やペットがOKなのかNGなのかも確認が大切です。自分がペットを飼わなくても上下左右の住人がペットを飼っていたりすると鳴き声や走り回る音が気になってしまうでしょう。さらに楽器演奏OKなのかも同じように購入前にチェックが必要です。

防音性の高い中古マンションポイント⑤マンションの周辺環境も大切

マンションの周辺環境チェックも重要なポイントになります。近くに交通量の多い道路があれば昼夜問わず走行音が聞こえたりするでしょう。さらに、マンション周辺に工場や飲食店がある場合も同様です。そのため、昼間だけではなく夜もマンション周辺をチェックし、気になる騒音の有無を確認しましょう。

防音性の高い中古マンションポイント⑥部屋の階数や間取りをチェック

住みたいお部屋の階数によっても防音性が変わります。他人の足音などが気になるなら最上階がおすすめです。その逆でお子さんがいるご家庭は床から足音が響くのでやはり最下階が安心です。さらに隣のお部屋のトイレや浴室が自分のお部屋の寝室などに隣接していないか確認するのもポイントです。なぜなら、水を流す音は思っているよりも響くので、ゆっくりしたい寝室の隣に隣人のトイレや浴室などがあると、音が気になってしまうかもしれません。

そのため、隣接するお部屋同士の間にクローゼットや押し入れがあるとその分の距離ができ、音が伝わりにくくなります。

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中古マンションリノベーションの費用の相場とは？

中古マンションのリノベーションですが、まずは中古物件を購入することからスタートします。中古物件の価格はエリアによっても異なりますので、希望するエリアの相場を確認し、予算に合う物件を見つけましょう。

そしてリノベーションの施工費用はリノベーションを実施する規模によって異なりますが、一般的にフルリノベーションする際は「専有面積（㎡）×１平米あたりの単価」でおおよその費用をもとめることができます。

一般的なマンションでは１平米あたり15万円～25万円ほどが費用相場です。

しかし、老朽化が進んでいる場所や工事の規模によってはさらに費用がかかります。

その他マンション購入費や工事費以外でも、設計・デザイン料や各種手続きや申請費用、リノベーション中の仮住まいの費用、引越し費用などがかかります。

中古マンションリノベーションで費用を抑えるポイント

中古マンションをリノベーションするのは新築マンションを購入するより安価だとお伝えしましたが、それでも出来るだけ費用は抑えたいですよね。

ここからは中古マンションをリノベーションする際の費用を抑えるポイントをご紹介します。

リノベーション費用を抑えるポイント①部分的にリノベーションする

リノベーションを一気に全体におこなうとやはり費用が多く掛かってしまいますが、老化が進んでいるところや、水回りだけ、など部分的に優先順位を決めておこなうと費用を抑えることができます。

【主な部分的リノベーション費用】

・キッチン

キッチンの部分的リノベーションの費用相場は50万円ほどですが、新しいシステムキッチンへ入れ替えをすると100万円～150万円程度になります。

・浴室

浴室の部分的リノベーション費用は、ユニットバスの入れ替えで60万円～120万円程度、浴槽のみの交換で20万円～60万円程度、浴室内の壁や床の張り替えなどで20万円～80万円ほどが相場です。

・トイレ

トイレの部分的リノベーションの費用は、和式から洋式トイレに変更する場合50万円ほどかかり、洋式から新しい洋式トイレにするのは10万円～30万円ほどです。

壁や床などの内装も新しくする際は20万円～40万円ほどが一般的な相場になります。

さらに壁紙やフローリングなどの建材にも高額なものから安価のものまで種類があるので、人目につくリビングなどは高グレードのものを使い、水回りなどは低グレードのものを使用するなど工夫をすると費用を抑えられます。

リノベーション費用を抑えるポイント②もともとの間取りを活かす

壁を動かし間取りや設備を大きく変更するとリノベーション工事の作業期間も手間もかかるため費用が高くなります。

そのため、変更しなくてもよい間取りや比較的綺麗なままの設備（浴槽や床）などはそのまま活かして使用するのも費用を抑えるポイントです。

リノベーション費用を抑えるポイント③多数の業者からリノベーション費用の見積もりをもらう

ポイント3つ目はリノベーションの見積もりを一つの業者からではなく、複数の業者に出してもらうことです。

なぜなら同じ施工内容でも業者によって値段の差があるからです。そのため複数の業者から見積もりをもらうことで、適正な費用なのか判断することができます。

また複数の業者からリノベーションの提案内容をもらうことで、一番理想の住まいを見つけることもできるでしょう。

リノベーション費用を抑えるポイント④DIYで費用を安くする

リノベーション専門業者にすべて施工を頼むとやはり費用が多く掛かります。そのため、DIYが得意な場合や、素人でも簡単にできるところは自分でやってみるというものコスト削減になります。

電気や配管などは専門業者に依頼するのが安心ですが、壁の塗装や、家具の組み立て、取り付けるタイプの棚などはDIYでおこなってみるのもよいでしょう。

リノベーション費用を抑えるポイント⑤リノベーションの補助金・助成金制度を調べる

マンションリノベーションは条件によっては補助金や助成金が出る場合もあり、バリアフリーリフォームや断熱リフォームの支援の補助金など、様々なものがあります。

自治体の補助金制度があったりもしますが、自治体ごとに条件や内容が違うため、住みたい自治体のＨＰを確認したり、問い合わせをしてみてください。

注意点として、リノベーション工事が終わってしまった後だと、申し込みができない場合もあるので、マンションリノベーションを考えている方は早めにチェックをしておきましょう。

リノベーションする中古マンションを選ぶ際の注意点

リノベーションする中古マンションを購入する前にチェックしてほしい注意点をご紹介します。購入したあとに後悔したいためにも是非チェックしてみてください。

・耐震性に問題はないか

マンションの耐震性はとても重要です。1981年6月以降の「新耐震基準」なのかどうかを確認しておくと安心です。さらに2000年以降だと地盤調査が新耐震の中でもより厳しく判断されるようになったためより安心です。

・間取りの変更ができる物件か

物件によっては間取りを変更することができない場合もあるため、間取り変更が自由にできるのか事前に確認をしておきましょう。そして、柱や配管などがリノベーションしやすい位置にあるのか、水回りの位置を変更できるのかチェックしておくのも重要なポイントです。

・マンションの管理規約による制限はないか

マンションの管理規約によってリノベーションが出来ない場合もあるので、気になる物件があれば管理規約をチェックしましょう。

・マンションの共用部分の管理状態をチェック

マンションの管理会社はあるのか、そしてマンションの共用部分の清掃状態やエレベーター、ごみ置き場、ポスト、駐車場なども内見時にチェックしておくと、ちゃんと管理されている物件なのか、どんな年代の住人が多いのかなど事前に把握できます。

まとめ

今回は中古マンションを購入しリノベーションをする際のメリット・デメリットそして、費用相場、さらにリノベーション時に大切な防音対策についても解説しました。

中古マンションをリノベーションするメリットは事前に周辺環境を知ることができたり、物件数も多いため希望エリアでよい物件を見つけやすいなど様々あります。

デメリットとしては築年数が古いものだと、床や壁など設備が劣化していたりすることもあります。

その際は適切な対処が必要で、防音対策もその一つです。床や壁をリノベーション・リフォームする際はトラブル防止のためにも是非適切な防音対策もおこなってくださいね。

中古マンションのリノベーションはポイントを押さえれば新築マンションを購入するより費用を抑えられ、理想の住まいを造ることができます。

そのためにも事前に補助金やリノベーションできる範囲について調べたりして、後悔のない家造りをしてくださいね。

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よくある質問

中古マンションリノベーションをするメリットはなんですか？

中古マンションをリノベーションするメリットは、まずは新築マンションを購入するより安価で、物件数も多いため希望エリアで条件に合った物件を見つけやすいというところです。さらにリノベーションは間取りを変えLDKを広くしたりと家族構成に合わせて設計ができます。アトピッコハウスには床をリノベーションする際に最適な「わんぱく応援マット」という防音材があります。

マンションのフローリングリノベーションで注意することは？

マンションのフローリングリノベーションで注意することは、マンションには管理規約がありその規約で定められている遮音等級以上の防音対策をしなくてはならないという事です。そのため、フローリングのリノベーションをするためにはまずはマンションの管理規約をしっかりと確認することが大切です。日本建築学会ではマンションなどの集合住宅では「遮音等級L40～45」程度が望ましいとされています。アトピッコハウスの床防音材「わんぱく応援マット」は床材との組み合わせで最大遮音等級Ｌ40の遮音性能があるので、マンションの床防音対策に大きな効果があります。

中古マンションリノベーションの費用の相場は？

中古マンションをリノベーションするには、まずは中古マンションを購入し、その後施工工事に入ります。中古マンションはエリアによって価格が変わりますので、希望エリアの価格相場をしっかり調べましょう。リノベーションの施工費用はリノベーションを実施する規模によって異なりますが、一般的にフルリノベーションする際は「専有面積（㎡）×１平米あたりの単価」でおおよその費用をもとめることができます。一般的なマンションでは１平米あたり15万円～25万円ほどが費用相場です。

中古マンションリノベーションの費用を抑えるには？

中古マンションリノベーションをする際、なるべく費用を抑えたいと思いますが、ポイントがいくつかあります。まずは住宅全体をフルリノベーションするのではなく、優先順位を考えて部分リノベーションをすることです。間取りを変えることも多くの費用がかかるため、もともとの設備や間取りを活かして必要な部分だけ施工を行うとコスト削減ができます。さらに床や壁などDIYでできる部分は自分たちでやってみるのも家づくりの良い思い出にもなり、施工費用を抑えられます。しかし、電気や配管などの施工は専門業者にお願いしましょう。

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