マンションリノベーション費用のすべて｜相場・内訳と後悔しない素材選び・見えないコスト

物価高が止まらない昨今。
土地の値段も上がっているため、戸建ての新築にはなかなか手が出せないという話をよく聞きます。ではマンションなら？と思いますが、現在、東京23区の新築マンションの平均価格は1億円を大きく超えており、1億3000万円前後がひとつの目安となっているといいます。

こうした価格上昇を背景に、中古マンションを購入してリノベーションに費用をかけるという方も増えています。

マンションのリノベーションを考え始めたとき、最初に気になるのはやはり「費用」ではないでしょうか。

「だいたいいくらかかるのか？」
「同じ広さなのに、なぜ金額に差が出るのか？」
「どこにお金をかけるべきなのか？」

調べれば調べるほど情報がバラバラで、結局よく分からないまま進めてしまう方も少なくありません。

新築マンションの購入と違い、リノベーションには上限がありません。希望や理想を積み重ねていけば費用はどんどん上がっていきます。

実際、マンションリノベーションの費用は、単純な広さや相場だけでは決まりません。
解体や設備といった見えるコストだけでなく、遮音・断熱・調湿といった見えない部分の考え方によっても、リノベーション費用もマンションの住み心地も大きく変わります。

この記事では、マンションリノベーションの費用相場から内訳、後悔しないための予算の考え方、そして見落とされがちなポイントまで、一つずつ解説していきます。

「知らなかった」で後悔しないために、まずは全体像をしっかり押さえていきましょう。

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マンションリノベーション費用の相場、目安はいくら？

自然素材の内装材専門メーカー、アトピッコハウスの内藤です。

マンションリノベーションの費用相場は、一般的に1000万円〜2000万円前後、平米単価でいうと平均10万〜20万円程度がひとつの費用目安です。ただし、この数字はあくまで平均的なラインに過ぎません。

同じ広さのマンションでも、リノベーションの内容によって価格は大きく変動します。

例えば、中古マンションをスケルトンでフルリノベーションするのか、部分リフォームか、キッチンや浴槽、トイレなどの設備のグレードをどの程度にするのか、部屋の間取りを変えるのかなど、同じマンションでもどこに重点を置くかにより費用感は変わってきます。

実際には相場通りに収まるケースの方が少なく、こだわるポイント次第で1度のマンションリノベーションで1700万円〜2500万円以上になることも珍しくありません。逆に言えば、工夫によって費用は抑えられるということでもあります。

大切なのは、相場を知ること以上に、「なぜその金額になるのか」を理解することです。
広さ別にもう少し具体的な費用感を見ていきましょう。

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60平米・70平米・80平米のマンションリノベーション費用相場

部屋の広さごとの費用相場は以下の通りです。

60平米：600万〜1200万円前後
70平米：700万〜1400万円前後
80平米：800万〜1600万円前後

一見すると「広さに比例して金額が上がる」ように見えますが、実際はそれほど単純ではありません。ここでは、それぞれの広さごとに費用が変わる理由を見ていきます。

60平米｜コンパクトでも費用が上がる理由

60平米は比較的コンパクトなため、費用も抑えやすいと思われがちです。しかし実際には、60平米のマンションリノベーションでも1500万円を超えるケースも珍しくありません。

その理由は、面積に関係なく発生する「固定費」が大きいからです。

例えば、
・システムキッチンやユニットバスなどの設備費
・配管や電気工事などのインフラ工事
・設計・デザイン費

これらは広さが小さくても大きく減らせるものではありません。

さらに、限られた空間を有効に使用するために造作家具や部屋の間取り変更を行うケースも多く、結果的に平米単価が上がりやすいのが特徴です。

70平米｜人気サイズで費用がブレやすい理由

70平米は最も流通量が多く、ファミリー層にも人気のサイズです。その分、「どこまでリノベーションするか」によって費用の差が非常に大きくなります。

・表層リフォームに近いシンプルな改修
・間取り変更を伴うフルリノベーション
・素材や性能にこだわったこだわり型

同じ70平米でも、選択次第で数百万円単位の差が出るため、最も“予算オーバーが起きやすいサイズ”ともいえます。

80平米｜3LDKで費用が上がるポイント

80平米になると、3LDKなど部屋数の多い間取りが一般的になります。この場合、単純に面積が増えるだけでなく、以下のような要素で費用が上がりやすくなります。

・壁や建具の数が増える
・内装仕上げ面積が増える
・照明・コンセントなどの電気工事が増える
・クローゼットや納戸など細かい部屋も増える

さらに、家族で長く住む前提になることが多いため、断熱・遮音・調湿といった「性能面」にもコストをかけるケースが増えます。

その結果、相場の上限に近い、もしくはそれ以上になることも少なくありません。

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マンションリノベーション 主な費用5つ

マンションリノベーションの費用は、一つのまとまった価格に見えて、実際はいくつかの要素に分かれています。ここを理解しておくことで、「どこで費用が上がっているのか」「どこを調整すべきか」が見えるようになります。

主な内訳は以下の5つです。

マンションリノベーション費用①解体費

壁や床、天井の解体、システムキッチンや浴室などの設備撤去、廃材の処分費などの既存の内装や設備を撤去するための費用です。

特に、すべてを解体するスケルトンリノベーションは費用が上がりやすく、また、エレベーターの有無、敷地内への駐車場の確保ができるかなど、物件の構造や搬出経路によっても金額が変わります。

マンションリノベーション費用②内装工事費

床、壁、天井の仕上げや、ドアや引き戸などの建具、造作家具や収納など内装に関する費用でリノベーション費用の中で、最も割合が大きい部分です。壁材や床材、設置するドアなどの素材や仕上げの選び方によって金額差が大きく出るのが特徴で、デザインや素材にこだわりを持つほど費用は上がる傾向にあります。

マンションリノベーション費用③キッチントイレなど水回り設備

マンションリノベーションで希望が多い、システムキッチンやユニットバス、トイレ、洗面台など、水回りの変更ですが、設備機器そのものの費用に加え、設置費用が含まれます。グレードによる価格差が非常に大きく、同じキッチンでも数十万円〜数百万円の幅がありますが、最新の機器より一つ、二つ型落ちしたものを選ぶことで費用を抑えることができます。

また、位置を変更する場合は配管工事が増え、さらにコストが上がります。

マンションリノベーション費用④配管・電気工事

特に築年数が古いマンションリノベーションでは、給排水管の更新や移設、電気配線、コンセント増設、エアコンの設置や換気設備など、配管や配線の更新が必須になることも多く、ここをしっかりやるかどうかで、将来的なトラブルリスクが大きく変わります。

マンションリノベーション費用⑤設計・デザイン費

マンションのリノベーションを設計士に依頼すると、間取り提案、パースや図面作成、打ち合わせや監理費など、プランニングや図面作成、デザイン提案などにかかる設計料が発生します。設計料は全体費用の10〜20％程度が目安とされることが多く、こだわりが強いほど比率も高くなる傾向があります。

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リノベーションで考えるマンション予算の決め方

理想のマンションリノベーションを希望通り成功させるためには、最初の「予算の決め方」が非常に重要です。

多くの方が、「やりたいこと」から考え始めてしまいがちですが、その進め方では途中で予算オーバーに陥るケースが少なくありません。

リノベーションの費用は、設備や内装だけでなく、解体や配管工事、さらには遮音・調湿といった見えない部分まで含めて積み上がっていきます。
そのため、感覚的に決めるのではなく、全体像を把握したうえで計画することが大切です。リノベーションでよくある失敗が、「やりたいこと」をベースに計画を進めてしまうことです。

・おしゃれなシステムキッチンにしたい
・高級感のある床、壁材を
・間取りを大きく変えたい

もちろんどれも大切ですが、これをすべて積み上げていくと、ほとんどの場合、予算は簡単にオーバーします。なぜなら、マンションに限らずリノベーションはひとつの要望が複数のコストを引き上げる構造になっているからです。

例えば、「キッチンを移動したい」となれば、 設備費＋解体費＋配管工事＋電気工事が増える。というように、やりたいことは連鎖的に費用を押し上げていきます。

その結果、打ち合わせが進むほどに「こんなにかかると思わなかった…」という状況に陥りやすくなります。

マンションのリノベーションで予算オーバーを防ぐ3つの考え方

では、どうすれば予算内で満足度の高いリノベーションができるのでしょうか。
ポイントは、最初に考え方を整理しておくことです。

① まず「総額」を決める

まず最初に、マンションリノベーションに「総額でいくらまでなら出せるか」を明確にします。ここが曖昧なまま進めると、提案を受けるたびに希望が膨らみ、最終的にコントロールできなくなります。

重要なのは、理想ではなく「現実的に出せる上限」の費用で決めることです。

② 優先順位をつける

次に、「絶対にやりたいこと」と「できればやりたいこと」を分けます。

リノベーションは、限られた予算の中で取捨選択をする作業です。すべてを叶えようとするのではなく、「何にお金を使うか」を決めることが重要です。

③ 見えない部分にも予算を確保する

多くの人が見落としがちなのが、断熱・遮音・調湿といった性能面への予算です。

・床の遮音対策
・結露やカビを防ぐ調湿性能
・生活音を軽減する吸音

これらは見た目では分かりませんが、住み始めてからの快適さやストレスに大きく影響します。そのため、デザインや設備に使用する予算だけでなく、「暮らしの質を支える部分」にもあらかじめ枠を取っておくことが大切です。

見た目よりも機能で内装材を選ぶという選択肢もあります
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マンションリノベーションで後悔する人の共通点

リノベーションは決して安い買い物ではありません。それでも「やってよかった」と感じる人と、「思っていたのと違う…」と後悔する人がいるのも事実です。

実は、後悔する人にはいくつか共通点があります。

本当にそこにお金をかけるのが正解？予算配分ミス

リノベーションで起こりがちなのが、費用のかけ方のバランスを間違えてしまうことです。

例えば、
・キッチンや設備に予算をかけすぎる
・内装の一部にこだわりすぎて全体のバランスが崩れる

といったように、ポイント的にお金を使いすぎることで、他に必要な部分の予算が足りなくなるケースがあります。

本来は、空間全体のバランスや暮らしやすさを踏まえて配分すべきところを、部分最適で決めてしまうことが原因です。

その結果、「全体としてはちぐはぐ・・・イメージと違う」と感じてしまうことにつながります。

リノベーションでは、何にいくら使用するかだけでなく、全体の中でどう配分するかという視点がとても重要です。

家づくりは目に見えるところだけじゃない！断熱・遮音を軽視

住み始めてからの後悔で多いのが、性能面の不足です。

冬に寒い、夏に暑いといった窓の断熱性能や、階下への音が気になる、生活音が響くなどの遮音性能。これらは後から改善するのが難しく、最初の計画段階でしか対策できないことがほとんどです。

ショールームの見学や施工事例ではきれいな内装やキッチン、トイレなどの設備などに目が行きがちです。

そのため、目に見えない部分は後回しにしがちですが、マンションのリノベーションをするタイミングだからこそ、取り込みたい暮らしの快適さに直結する重要なポイントです。

それって生活しやすい？見た目優先

SNSや施工事例、ショールームの見学は見ていて楽しいし、参考にもなりますが、そのまま取り入れてしまうと、実際の暮らしに合わないケースも少なくありません。

例えば、
・見た目重視で収納を減らしてしまい、物があふれる
・開放感を優先して間仕切りを減らし、生活動線が不便になる

といったように、映える空間と暮らしやすい空間は必ずしも一致しません。

特に住まいは、毎日使い続ける場所です。一時的な満足感よりも、日々の使いやすさやストレスの少なさが重要になります。

デザインを否定する必要はありませんが、「その空間でどう暮らすか」まで具体的にイメージすることが、後悔を防ぐポイントです。

あれ？と思ったら考え直して！業者選びミス

意外と見落とされがちですが、リノベーションの満足度を大きく左右するのが業者選びです。

・説明が曖昧なまま進む
・要望がうまく伝わっていない
・メリットだけでなくデメリットの説明がない
・担当がコロコロ替わり、引継ぎがされていない

こうした違和感を見過ごしたまま進めてしまうと、完成後の「こんなはずじゃなかった…」につながります。
また、リノベーションが完了したら終わりではありません。アフターサービスもきちんとしてくれるプロの方に頼むことでより安心できます。

少しでも不安を感じたら、その時点で立ち止まって見直すことも大切です。マンションのリノベーションはほとんどの人が初めてのこと、何社かに見積を取って、方向性、フィーリングが合う業者さんに依頼するのも大切なことです。

見落とされがちな「暮らしの質を左右する費用」

実は、リノベーション費用の中で見落とされがちなのが、「遮音」や「調湿」といった性能面の費用です。

多くの方は、キッチンや床材など“目に見える部分”に意識が向きがちですが、本当に暮らしやすさを左右するのは、こうした見えない部分です。

・足音や生活音など、階下や隣家への音トラブル
・結露やカビによる不快感
・室内の音の響きによるストレス

こうした問題は、住み始めてから気づくことが多く、しかも後から対策するのが難しいという共通点があります。だからこそ、「見えない部分」にこそ、最初から予算を確保しておくことが重要です。

階下に音を響かせないための費用「遮音」

マンションで特に多い後悔が、「音」に関するトラブルです。

・子どもの足音が気になる
・椅子を引く音や物音が響く

中古マンションのリフォーム、リノベーションでの床工事の場合、マンションが規定した遮音の条件をクリアする必要があります。規定がなくても階下の人に配慮して、遮音を取る施工をすることで、生活のたびに気を使うストレスは軽減できます。

特に小さなお子さんがいるご家庭では、子供の足音や物を落とした音に後から対策することが難しいため、施工時にしっかり検討しておくことが重要です。

遮音を取る素材は多数ありますが、一般的なものが、フローリングの裏に緩衝材がついている遮音フローリング。遮音性能はありますが、緩衝材がふわふわするというデメリットがあります。

また、床下を二重床にするという方法もあります。配管や配線に干渉しないこと、床下に空間を作るので遮音性能が確保でき、好きなフローリングを選べるというメリットの半面、費用が高くなること、床が上がるので天井が低くなるというデメリットもあります。

アトピッコハウスの床遮音材「わんぱく応援マット」は、遮音材単体なので希望する床材を自由に選ぶことができます。しっかりした素材のため、歩行感も安定しており安心して暮らせる環境づくりにつながります。

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カビや結露を防ぐための費用「調湿」

見た目のデザインだけで仕上げ材を選んでしまい、住み始めてから「結露やカビ」に悩むケースは少なくありません。

特にマンションは気密性が高く、外気との温度差や、調理・入浴・室内干しなど生活による湿気がこもりやすいため、壁や窓まわりに結露が発生しやすい環境です。この結露を放置すると、カビの発生だけでなく、壁紙の劣化や下地材の傷みにつながることもあります。そのため重要なのが、湿気をため込まない「調湿」の考え方です。

調湿性能を持つ自然素材は、空気中の湿度が高いときには水分を吸収し、乾燥しているときには放出することで、室内の湿度を緩やかに整えます。この働きによって、結露の発生を抑え、カビが生えにくい環境をつくることができます。

「はいから小町」は、こうした調湿性能を持つ自然素材の仕上げ材で、室内の湿度変化を穏やかにし、年間を通して安定した空気環境を保ちやすくします。
ビニールクロスのように湿気や空気を通さない素材と比べて、湿気を吸放出できる点が大きな特徴です。

また、調湿は単に快適性だけでなく、調湿性能により室内環境を安定させることで、冷暖房効率の向上にもつながり、省エネ性の高い住まいづくりが可能になります。

見た目では分かりにくい部分ですが、住み始めてからの快適さ、省エネによるランニングコストの削減としてもメリットがある非常に効果的な対策のひとつといえます。

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テレビや話し声に気を使わないための費用「吸音」

意外と見落とされがちなのが、室内の音の響きです。テレビの音が響いて聞こえにくいとか、会話が反響して落ち着かないといった状態は、音を「遮る」だけでなく、室内で「吸収する」ことで改善できます。

壁や天井に吸音性のある素材を取り入れることで、音の反響が抑えられ、落ち着いた空間になります。結果として、音量を上げすぎる必要がなくなり、周囲への配慮にもつながります。

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まとめ

マンションリノベーションの費用は、単純な広さや相場だけで決まるものではありません。
解体・設備・内装といった“見えるコスト”に加え、遮音・断熱・調湿といった“見えない部分”への考え方によって、最終的な金額も住み心地も大きく変わります。

同じ広さのマンションでも、工事内容や設備の選び方、どこまでこだわるかによって、数百万円単位で費用差が出ることも珍しくありません。そのため、「マンションリノベーションの相場はいくらか」だけで判断するのではなく、なぜその費用になるのかという内訳や構造を理解することが重要です。

また、予算を考える際には「やりたいこと」を積み上げるのではなく、あらかじめ総額を決めたうえで優先順位を整理し、取捨選択していく視点が欠かせません。

そしてもうひとつ大切なのが、遮音・調湿・吸音といった“暮らしの質を左右する部分”にも、しっかりと目を向けることです。
これらは完成後には見えないものの、日々のストレスや快適性に直結する重要な要素であり、後からの対策が難しいケースも多くあります。

見た目のデザインだけでなく、住み始めてからの心地よさまで見据えて計画すること。
それが、マンションリノベーションで後悔しないための大きなポイントです。
「どこにお金をかけるべきか」を丁寧に見極めながら、納得できる住まいづくりを進めていきましょう。

壁は性能で選ぶ時代です。
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よくあるご質問

マンションリノベーションで見落としがちな費用にはどんなものがありますか？

マンションリノベーションで見落とされがちなのは、遮音や調湿などの「見えない部分」の費用です。例えば階下への音対策方法としては、床遮音材「わんぱく応援マット」のように性能が確認された製品を選ぶことが重要です。また、結露やカビ対策には「はいから小町」のような調湿性のある自然素材を取り入れることで、住み始めてからの快適性が大きく変わります。

中古マンションのリノベ 費用はどのくらいを目安にすればいいですか

中古マンションのリノベーション費用は、一般的に1000万〜2000万円前後（平米単価10万〜20万円、坪単価33万〜66万円程度）が予算相場とされています。ただし、リノベーションするマンションの状態や工事範囲、設置する設備のグレードによって予算相場は大きく変動します。見た目だけでなく、暮らしやすさに関わる部分も含めて事前に予算を組むといいでしょう。アトピッコハウスの珪藻土塗り壁「はいから小町」は調湿性能業界No,1。1年を通して室内環境を快適に整えてくれます。

中古マンションをリノベーションする場合、ローンや補助金を含めた月々の負担はどのくらいですか？

中古マンションのリノベーション費用は、住宅ローンと合わせて考える必要があります。目安としては、ワンルームで月々5万円前後、3LDK〜4LDKで月々20万円前後程度となります。また、省エネ改修などの条件を満たせば、補助金や減税制度を利用できる場合もあります。無理のない予算設定と、何にお金をかけるかの優先順位を決めることが大切です。

3LDKのマンションリノベーション費用相場は2LDKとどのくらい変わりますか？

3LDKのマンションリノベーション費用は、2LDKのマンションリフォームと比べて100万円〜300万円程度費用が高くなるケースが一般的です。主な理由は、2LDKよりも部屋数が増えることで壁や建具、内装仕上げの面積が増えることに加え、照明やコンセントなどの電気工事も増えるためリノベーション費用が上がる傾向があります。また、家族で長く住む前提になることが多く、遮音や調湿などの性能面にコストをかける傾向もあります。単純な広さだけでなく、間取りによる工事量の違いも費用に影響します。

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